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深圳“新八條”引熱議 新政下的四點思考

來源: 發佈日期:2020-07-29 17:25 坪山新聞網

作者 傅偉 最近,冷靜觀察自7月15日深圳地產“新八條”推出後,引發的輿情就像水灑油鍋的連串爆響,萌生社會廣泛熱議。特別是幾十位資深地產專家發出大量推文,對這個政策的內容和使命給予全景剖析,推演深圳史上最嚴厲樓市政策的效能和命運。

隨着深圳樓價的應聲下跌,二手豪宅出現掉價200萬、400萬的案例,讓人感受到“深八條”這場樓市緊急的快速“救火”,確實釋放出了重磅力道,可謂立刻奏效。特別是國內其他城市、以及深圳周邊城市東莞等跟着出台打壓樓市暴漲的新政策,抑制商品房價格成為一個爆點。

時間會告訴人們真正的答案。當中央新提出“要逐步形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的發展格局”這個戰略方針,才讓人們豁然醒悟,原來“深八條”只是在中美貿易對抗背景下,國家大棋佈局的一個重手,一個衝子。這不能不讓人冷靜揣摩,尋覓背後的真相,得出中肯的判斷。

“深八條”將引導樓市進入“國內大循環”軌道?

深圳、南京、杭州、寧波是今年國內樓市過熱城市。其中深圳是全國房地產的龍頭,深圳房價就是全國房價的標杆,穩住深圳房價,就抑制了漲價向全國的蔓延。這就不難理解為何“深八條”會超快強勢推出:7月6日住建部剛剛召集深圳開發商和中介機構高管商討,兩天後深圳就前往長沙考察房地產管理,15日市住建局等8部門就聯合發佈137號文件,《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》震撼亮相。

黨中央國務院一直強調“房子是用來住的、不是用來炒的”,但深圳一手房價格同比去年漲4.9%,二手房價格同比上漲11.2%,甚至學位房樓盤大漲30%到50%,每平方米20萬的房子屢見不鮮!這就像“搶房風口來了,豬都能上天”的神話。學位房哪怕購房驗資提格100萬也擋不住,房源一經推出幾乎瞬間清盤。這不僅透支了未來數年的升值潛力,也意味着房價將在高位搖旗站崗。

“深八條”為何在國家住建部事前指導下推出?顯然不是僅僅給深圳樓市緊急降温,而是中國進入“國內大循環”的必然要求。深圳效果立見既順應了大勢,也釋放出一個信號,在國家戰略層面上,房子必須是住的,不是炒的。

有專家説,這將從“印鈔票時代”轉為“印股票時代”。這就牽扯到更復雜的層面和領域。不管怎樣,打壓樓市價格不是要搞弱房地產,相反是給房地產健康平穩發展鋪平道路。因為炒房資金在樓市興風作浪,帶來的不是正常的房地產市場繁榮。“深八條”的貢獻不僅是讓人們看到政策的力量,也燃亮對“國內大循環”的信心和期盼。

“深八條”能否堵住鑽政策空子的歪門邪道?

有專家説,“深八條”來得太猛,因為深圳樓市已經高位,開始回落卻遭到猛砸。這顯然是書生氣的善良想象,炒房是沒有理性的,你不出台政策,那些惡意炒作、哄抬房價,收取“喝茶費”“更名費”,抱團漲價、價外加價等等,只會推動樓市價格繼續絕塵沖天。

“深八條”既是對去年底調控放開,取消“豪宅税”的一次性完整糾錯,也彙集了全中國許多年調控樓市的成功智慧。要知道,這次政府頒佈的政策,相當嚴肅嚴謹。一般市民只注意購房標準的改變,或是調侃離婚對政策的戲弄。其實“深八條”看似行文單調,實則句句有聲。

“深八條”邏輯嚴密,包括限購升級:本市落户滿3年且連續繳納36個月個税或社保才能買商品房;二手房加税:個人住房轉讓增值税徵免年限由2年調整到5年;收緊豪宅税:建築面積144平以下,實際成交總價低於750萬元;收緊信貸:在本市無房但有貸款記錄的,首付5成;擁有1套房的,貸款首付比例不低於70%;嚴查違規行為:打擊捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發佈虛假房源、惡意哄抬房價、違規挪用各類信貸資金進入房地產等違規行為;特別是大幅提升離婚買房門檻:離婚3年內購房,其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

深圳自2016年先後出台的“深八條”“深四條”等政策,雖然嚴格限購、限貸、限售、限價、限户型,但有仍然各種“變通”的辦法,致使深圳樓市漲價並未停步。只有這次“深八條”猛錘落下,立竿見影。但是“深八條”也不會是天衣無縫。譬如社保3年的規定,就要嚴格檢查有無造假等花招,從機制上堵住可能發生的潛在漏洞,防控各種鑽政策空子的歪門邪道,才能讓“深八條”不減力度。

“深八條”為何需要城市更新政策的補台?

冷靜思考,“深八條”直接打壓的是炒樓,但並未改變樓盤供應量不足的老難題,迫切需要出台樓市供應的政策和措施,在制度層面給予完善和補台。特別是從深圳城市更新的角度,去加快政策給予配套,尋求城市更新的實戰策略和戰術,可謂迫在眉睫。

因為深圳商品房只有200萬套,而實際人口超過2000萬,大約1600萬人租房或者購買小產權房落腳,不能提供充足的房子,怎能實現“來了就是深圳人”,怎能打造大灣區和社會主義先行示範區的居住樣板?如今,一方面“深八條”強調重錘打壓樓價暴漲,直接保護剛需羣體,培育購房後續力量。那些限購、限貸、限售、税收等方方面面,展現出調控新政措施是全方位的,不僅遏制了房價的過快上漲,也是針對資本進入樓市的有力擠壓。另一方面,《深圳經濟特區城市更新條例(徵求意見稿)》隨之在市人大常委會網站上公開徵求意見,深圳首次對城市更新立法,擬明確搬遷補償標準。其中對“釘子户”的打擊成為熱點。以法律形式破解“只要一户不同意,舊改項目就難產“這道難題,改變“拆不動、賠不起、玩不轉”的困境。你説政府是不是在巧妙佈局?

“深八條”將帶來哪些重要的連鎖反應?

“深八條”出爐,不僅立刻帶來深圳房價的抑制和回落,也很快迫使炒房資金向臨深周邊城市流動。“深八條”公佈當日,惠州惠城區一份房價數據顯示增長6.1%,上週創出售樓成交4066套的驚人記錄。同時,這也引起全國多城市以及東莞等地的警惕,紛紛出台政策加碼打壓,意圖是將炒房資金擠出本地房地產領域。這種有關地產政策的相繼調整和出台,將會帶來全國一線城市地產的暫告平穩。

加大土地供應量的呼聲響起。10多年來,深圳不停地樓市調控,可房價為何依然我行我素?許多人的回答是深圳缺地。其實深圳2015年制定的到2020年基本生態控制線,不可開發的土地974平方公里,工業用地紅線270平方公里,合計1244平方公里,佔深圳土地面積的62%。這個比例太高了。於是深圳出現一個奇怪的情形,一方面商品房建設土地奇缺,一方面工業用地及商業用地嚴重過剩,甚至空置。一份資料顯示“前海寫字樓空置率高達66%”。深圳不是缺地,而是用地結構嚴重失衡,必須調整。也許正這種倒逼,今年計劃供應居住用地達3平方公里以上,比往年增長一倍;今年新開工商品房1200萬平方米,是往年的兩倍。

受到社保3年等時限界定,房票的減少要在明年以及3年後數量明顯回升。這就足夠了,已經為國家新的發展政策調整積攢了時間。哪怕是購房出現新的熱點和難題,還有全國地產調整的國家政策逐漸加碼,尤其是全國和深圳在城市更新上的大力推進,也將讓人們親眼看到深圳這座特區城市將迎來種種新變化。因此這提示我們,對任何事物都要高格局大視野去冷靜分析,才能從中找到內在的邏輯關係,順應政策和市場規律辦事,實現預想的最佳目標。

當我們把“深八條”置於“國內大循環”方針下來考量,結合深圳特區建立40年的背景,放眼大灣區建設、社會主義先行示範區建設,以及最近“深圳擴容擴權”爭議,就會突然明白,在國家戰略的指導下,深圳的發展空間將會加大,深圳的地產將平穩健康前行。(君勝控股集團常務副總裁兼深圳君勝城市更新有限公司董事長 傅偉 )

編輯:邱嘉熙
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